23RS0015-01-2022-003288-19                                         К делу №2-2328/2022

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск                                                                          «19» декабря 2022 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                                        Тунгел А.Ю.,

при секретаре                                                                   Попко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Городецкой В.В. к Федорову Д.В., Федоровой С.В., з/лица: Мараховский М.Г., Суханова Г.П., Прокопенко Е.И., Фузицкая А.И., межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Городецкая В.В. обратилась в Ейский городской суд Краснодарского края с иском и просит квалифицировать заключенный между Городецкой В.В. и Федоровым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ года предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Федорова Д.В. к Городецкой В.В. на объекты недвижимости: 6/100 долей земельного участка площадью 322 кв.м. с кадастровым номером № адресу: <адрес>; 19/77 долей жилого дома общей площадью 77,0 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Свои требования истица мотивировала тем, что между ней и ответчиком Федоровым Д.В., от имени которого действовал по доверенностям Мараховский М.Г. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного имущества, между сторонами произведен полный расчет по данной сделке, данный договор согласно его условиям является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, содержит все необходимые условия договора купли-продажи, фактически имущество передано истцам, состоит из изолированных помещений с отдельным входом, сделка исполнена, истцы несут бремя содержания имущества, однако, Федоров Д.В. от регистрации перехода права уклоняется, предпринял попытку отчуждения объекта в пользу Федоровой С.В. в связи с чем, истица обратилась в суд с настоящим иском.

Истец и ее представитель, действующий на основании доверенности Есиков А.А. в судебное заседание не явились, представитель просил дело рассмотреть в их отсутствие, исковые требования удовлетворить.

Ответчики Федоров Д.В., Федорова С.В. в судебное заседание не явились, судебные повестки возвращены без вручения по истечении срока хранения, что суд расценивает как уклонение ответчика от получения повестки и в соответствии со ст. 117 ГПК РФ считает их извещенными о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Основания и предмет иска истцом не изменяются, на рассмотрение дела в порядке заочного производства представитель истца согласен. В связи с чем, на основании ст.233 ГПК РФ, суд принял решение рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Третье лицо – Мараховский М.Г. в судебное заседание не явился, судебные уведомления направлялись по адресу регистрации, однако возвращены в связи с истечением срока хранения. Постановлением УУР ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 26.10.2020 г. Мараховский М.Г. объявлен в международный розыск.

Третье лицо - Суханова Г.П. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом.

Третьи лица – Прокопенко Е.И., Фузицкая А.И. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие, с иском согласны.

Представитель третьего лица - межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, представил письменное ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ответчик Федоров Д.В., являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 722 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>. Номер государственной регистрации права - №. Дата государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д.27-30).

Федоров Д.В. являлся собственником жилого дома, общей площадью 77,0 кв. м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>. Номер государственной регистрации права - №. Дата государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 31-35).

14.02.2019г. между истцом и ответчиком Федоровым Д.В. в лице его представителя, действующего на основании доверенности Мараховского М.Г. заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома, находящихся по <адрес>, в <адрес> (л.д. 25-26). Основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость доли земельного участка с долей жилого дома составила 1 300 000 рублей, которые истец передала Мараховскому М.Г., о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена расписка (л.д. 26 обратная сторона).

Передача указанного недвижимого имущества истцу была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ путем передачи ей ключей от объекта недвижимости.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Кроме того, в материалы дела представлена копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Ейского нотариального округа Бондаренко А.В. выданная Федоровым Д.В. на имя Мараховского М.Г., предусматривающая полномочия на распоряжение и управление всеми имеющимися и приобретенными объектами недвижимости либо долями в любом размере в праве общей собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории г. Ейска, с правом продажи, мены данной недвижимости, определяя суммы сроки и другие условия по своему усмотрению, с правом получения денежных средств за проданную недвижимость, срок полномочий три года (л.д.36-38).

В тексте доверенности имеется заявление Федорова Д.В. о том, что в момент её составления он не лишен дееспособности, не ограничен в дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемой им доверенности, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих его подписывать доверенность на крайне невыгодных условиях.

В материалах дела, имеется Распоряжение об отмене указанной доверенности, удостоверенное нотариусом Бондаренко А.В. ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-40).

Таким образом, спорные доли недвижимого имущества проданы истцу в результате добровольного волеизъявления Федорова Д.В., изложенного в указанной выше доверенности.

В обоснование довода о том, что спорные доли недвижимого имущества проданы истцам в результате добровольного волеизъявления Федорова Д.В., истцы ссылались на то, что с ДД.ММ.ГГГГ, момента передачи спорной доли земельного участка и доли жилого дома, и до июля 2020 года (до момента предъявления Федоровым Д.В. требования о выселении и отключения жилого дома от коммуникаций) они проживали в доме, оплачивали коммунальные и иные платежи.

Ответчиками факт нахождения спорной недвижимости в фактическом владении истца с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2020 года, не оспорен, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По общему правилу, поскольку предусмотренный статьей 429 ГК РФ предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества.

Однако, законодатель предусмотрел исключение из данного правила.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 этого же Кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 этой же статьи).

Согласно положениям статьи 174.1 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 97 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничений распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таим имуществом.

Пунктом 1 названного постановления Пленума № 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В пункте 7 данного постановления, указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

    Как указано выше, Федоров Д.В. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 722 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства, находящегося по адресу: <адрес>. Номер государственной регистрации права - №. Дата государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 722 кв.м., образованы: земельный участок площадью 322 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №

Право собственности на земельный участок площадью 322 кв.м., с кадастровым номером № зарегистрировано за Федоровым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Право собственности на земельный участок площадью 400 кв.м, с кадастровым номером № зарегистрировано за Федоровым Д.В. ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации 23№

Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района от 03 декабря 2019 года № 244 принято решение о присвоении земельному участку площадью 322 кв.м., с кадастровым номером № расположенному в пределах земельного участка жилому дому площадью 77 кв.м, с кадастровым номером № следующий адрес: Российская Федерация, <адрес>, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, <адрес>, присвоить земельному участку площадью 400 кв.м, с кадастровым номером № следующий адрес: РФ, <адрес>, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, <адрес> (л.д.73).

Согласно выводу технического заключения специалиста - эксперта отдела ЕБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Ейскому району Лукьяненко А.В. от 03.10.2022 года: «При подсчете долей покупателей Городецкой В.В. на вновь образованный земельный участок площадью 322 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: РФ, <адрес>, Ейский муниципальный район. Ейское городское поселение, <адрес>, за расчетную принята площадь земельного участка, указанная в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - 19 кв.м. В связи с чем уточненная доля составит 19/322 или 6/100 долей» (л.д. 63-67).

Учитывая, что спорный предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, принимая во внимание, что фактически стороны произвели расчет в полном объеме, имущество покупателям передано после заключения предварительного договора, покупатель фактически вступила во владение помещениями жилого дома, площадь которых пропорциональна размеру приобретенных долей, учитывая доказанность факта подписания предварительного договора представителем ответчика по доверенности Мараховским М.Г, суд считает исковые требования Городецкой В.В. к Федорову Д.В., Федоровой С.В. о признании предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Исходя из содержания норм Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», стороны по сделке, предметом которой является переход прав на недвижимость, должны совместно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о регистрации перехода прав.

Продавец - Федоров Д.В., получив по сделке стоимость недвижимого имущества, не производит указанных действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход к истцу права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договора от 14.02.2019 года подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса, в случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Не совершение ответчиком действий, направленных на регистрацию перехода права, явилось поводом для обращения истца в суд.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22) даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно пункту 63 постановления Пленума № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как указано выше, спорное недвижимое имущество было куплено истцом 14.02.2019 года и передано ей 14.02.2019 года, находилось в ее непрерывном владении до июля 2020 года. В связи с вышеизложенным, требования о государственной регистрации перехода права также подлежат удовлетворению.

Согласно п. 29 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд считает, что иск следует удовлетворить.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Городецкой В.В. к Федорову Д.В., Федоровой С.В. о государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить.

Признать заключенный между Городецкой В.В. и Федоровым Д.В. предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ - договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Федорова Д.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <адрес> (паспорт ДД.ММ.ГГГГ выдан Управлением Внутренних дел <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), к Городецкой В.В., ДД.ММ.ГГГГ г.р, уроженки <адрес> (паспорт №, выданный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ), на объекты недвижимости: 6/100 долей земельного участка площадью 322 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; 19/77 долей жилого дома общей площадью 77,0 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>.

Копию заочного решения направить ответчикам в трехдневный срок. Ответчики вправе подать в Ейский городской суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения ими копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: